전·월세 계약 전 필수 확인해야 하는 사항과 보증금을 지키는 방법
전·월세 계약을 체결하기 전에는 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 계약 과정에서 실수를 하면 금전적인 피해는 물론, 거주 안정성까지 위협받을 수 있습니다. 특히 보증금은 상당한 금액이므로 이를 안전하게 지키는 방법을 알아두는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 전·월세 계약 전 반드시 체크해야 할 사항과 보증금을 보호하는 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 등기부등본 확인하기
전·월세 계약을 하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 해당 부동산의 등기부등본을 확인하는 것입니다. 등기부등본은 온라인 대법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있으며, 다음 사항을 중점적으로 확인해야 합니다.
✅ 집주인이 실제 소유자인지 확인
- 계약 상대방(임대인)이 등기부등본상 소유주와 동일한지 확인해야 합니다.
- 대리인이 계약을 진행할 경우, 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
✅ 근저당권 및 압류 여부 확인
- 해당 부동산에 근저당권(은행 대출 등)이 설정되어 있다면, 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 압류, 가압류, 가처분 등의 사항이 있는지도 확인해야 합니다.
2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세 보증금을 안전하게 지키기 위해 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인해야 합니다. 보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보험사에서 이를 대신 지급해 주는 제도입니다.
✅ 전세보증보험 주요 내용
- 가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)
- 가입 조건: 건물의 근저당 비율, 임차인의 확정일자 여부 등에 따라 달라질 수 있음
- 보험료: 보증금의 0.128~0.154% 수준(보험사 및 계약 조건에 따라 다름)
💡 TIP: 보증보험 가입이 거부된다면, 해당 부동산이 위험할 가능성이 높으므로 계약을 다시 고려하는 것이 좋습니다.
3. 확정일자와 전입신고 필수!
전·월세 계약을 마친 후에는 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
✅ 대항력: "내가 먼저 살고 있다"는 권리
- 전입신고를 마치면 제3자에게 해당 주택을 임차한 사실을 주장할 수 있는 권리가 생깁니다.
- 즉, 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 일정 기간 거주할 수 있습니다.
✅ 우선변제권: "보증금을 먼저 받을 권리"
- 확정일자를 받은 후, 해당 건물에 근저당보다 앞서 전입신고한 세입자라면 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 가집니다.
📌 주의: 확정일자를 받아도 근저당이 많이 설정된 주택은 우선변제권을 보장받기 어려울 수 있으므로 사전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
4. 계약서 작성 시 필수 확인 사항
전·월세 계약서 작성 시에는 다음 사항을 반드시 확인하고, 계약서에 명확하게 기재해야 합니다.
✅ 계약서 필수 항목
- 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 정보: 등기부등본과 대조하여 정확한 이름 및 연락처 기재
- 임대 기간 및 임대료(보증금, 월세): 명확한 액수와 지급 방법 기재
- 관리비 포함 여부: 어떤 항목이 포함되고, 별도 부담해야 하는 항목이 무엇인지 확인
- 수리 및 유지보수 책임: 누가 어떤 범위까지 책임지는지 명확히 기재
- 특약 사항 기재: 계약 해지 시 위약금, 중도 해지 조건 등 명시
5. 보증금을 안전하게 지키는 추가 방법
전·월세 계약에서 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 다음과 같은 추가적인 방법을 고려하는 것이 좋습니다.
✅ 1) 전세권 설정
- 전세권 설정 등기를 하면 소유자가 바뀌더라도 전세금 반환을 보장받을 수 있는 권리가 생깁니다.
- 단, 전세권 설정에는 별도의 등기 비용이 발생할 수 있습니다.
✅ 2) 보증금 반환 보장 특약 삽입
- 계약서에 "임대인은 임차인의 요청이 있을 시 전세보증보험 가입에 협조해야 한다"는 특약을 추가하면 안전성이 높아집니다.
✅ 3) 월세 계약 시 보증금 조정
- 월세 계약을 할 경우 보증금 비율이 높은 경우에는 임대인이 보증금 반환을 거부할 가능성이 커집니다.
- 보증금을 낮추고 월세 비율을 조정하는 것도 하나의 방법입니다.
결론
전·월세 계약을 할 때는 단순히 조건만 보고 결정하는 것이 아니라, 등기부등본 확인, 보증보험 가입 가능 여부, 확정일자 및 전입신고 등을 철저히 따져보아야 합니다. 또한, 계약서 작성 시 불리한 조항이 없는지 꼼꼼히 점검하고, 보증금을 보호할 수 있는 방법을 최대한 활용하는 것이 중요합니다.
안전한 계약을 위해서는 사전에 충분한 정보를 숙지하고, 필요할 경우 전문가(부동산 중개사, 법률 전문가)의 조언을 받는 것이 좋습니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위해 한 번 더 신중하게 계약을 진행하시길 바랍니다.